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              雷萍

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              • 姓名:雷萍
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              房產買賣合同糾紛仲裁案 -----合同效力之爭 這起案件比較復雜,A公司是一家香港房地產開發企業,在上海擁有豪華物業。其中65套房產是其直接擁有的,另外10套房產是其在上海設立的子公司B公司擁有的。中國自然人張三有意受讓上述房產,鑒于實際情況以及避稅的考慮,就這個交易作了如下的安排:對于A公司名下的房地產,以房屋買賣的方式出讓給張三,雙方簽署了《房產買賣合同》,價款為2200萬美元;而對于B公司名下的房地產,則A公司將其對B公司的股權轉讓給張三,簽署《股權轉讓合同》實現張三實際擁有房地產的目的,價款為600萬美元。在雙方履行上述協議的過程中發生糾紛,張三沒有按照約定期限向A公司支付有關定金,但在A公司通知其終止上述協議前,向有關銀行帳戶存入了500萬定金。由此,雙方發生分歧。張三將案件提請仲裁委員會仲裁。由此,受A公司委托就此案的答辯狀發表法律意見,以下為我們最終確定的仲裁答辯狀,最終此案的處理取得了良好的效果。 答 辯 狀 答辯人: A有限公司地 址: 。。。 關于張三(以下稱“申請人”)針對A公司(以下簡稱“被申請人”)在貴會提起的房屋買賣合同仲裁糾紛案,被申請人已經收悉貴會轉遞之仲裁申請書、證據等文件。 被申請人認為:本案爭議之房地產買賣合同明確約定了申請人須在特定期限內完成特定行為方令合同生效,因此,該合同是附生效條件的合同。由于該生效條件未能成就,因此該合同并未生效,因此,也就不產生合同的權利義務。因而,申請人要求被申請人繼續履行合同無任何法律依據,請仲裁庭駁回申請人的全部仲裁請求。 詳述如下: 一. 本案事實 1.2005年※月, 通過經紀人的介紹,被申請人與申請人開始進行接觸,商討出售75套房產之事宜。后雙方達成初步共識,如申請人擁有足夠現金,被申請人可將上述房屋整體出售給申請人。雙方并于※月及※月分別簽署保密協議及備忘錄。(見證據1、2) 2.在本合同涉及的交易中,經紀人一直代表申請人與被申請人進行交易相關的溝通及協商。后雙方還與經紀人簽署了正式的經紀協議(見證據10)。 3.2005年※月※日,雙方正式簽訂《房地產買賣合同》,約定以2200萬美元的總價出售65套房屋(見證據3)。同時雙方及※公司與申請人作為股權的共同買方)共同簽署《股權買賣協議》(以下簡稱“《股權買賣協議》”),約定以640萬美元出售B公司的股權,以間接實現其余10套房屋的轉讓(見證據4)。上述二協議均約定協議簽署后十五個工作日內,買方向被申請人提供足額銀行保函或將足額價款存入提存賬戶合同方才生效。 4.在上述二協議約定的期限內,申請人不能向被申請人提供足額銀行保函或將足額價款存入提存帳戶,即合同約定的生效條件未能成就。申請人因此多次通過經紀人與被申請人協商修改合同中關于支付的約定(見證據5)。被申請人與申請人進行交易的基本條件和前提是申請人承諾并保證其擁有足夠的資金進行交易(見證據6)。但申請人顯然不具備這樣的條件。 5.2005年※月※日,基于對申請人的信任和進行交易的誠意,被申請人仍同意修改支付條件,并變更合同的生效條件。雙方簽署《付款協議》及《展期協議》。各方對《房地產買賣合同》及《股權買賣協議》的生效條件進行變更,將申請人到公證機關開立提存帳戶的期限延長至2005年8月15日(見證據7、8)。同日,申請人及被申請人一同前往※區公證處要求開立提存賬戶。 6.2005年8月2日,公證處給雙方發出需要提供的材料清單(見證據9) 7.在僅約一周后,被申請人便將大部分要求的材料提交至長寧區公證處,包括房地產權證明、※的護照、授權委托書、營業執照、驗資報告、房地產買賣合同、股權買賣合同、付款協議、展期協議、商標公告、董事會決議等。關于承租人放棄優先購買權的文件系被申請人交由申請人,由其轉交公證處。(見證據11、12)。 8.此后,公證處未要求被申請人進一步提供開立提存賬戶所必需的文件。但申請人卻以各種理由推遲開立托管賬戶,告知被申請人必須向公證處補充提交經雙方確認的65套房屋單獨的買賣合同樣本,但另一方面卻對被申請人提供的合同樣本遲遲不予認可。事實上,根據《付款協議》的約定,確認并簽署65套房屋單獨的買賣合同應在申請人向托管賬戶支付500萬元定金后才進行(見合同第1.5條),被申請人認為在開立托管賬戶時公證處根本不需要該等合同。更加有力的證明是,事后雙方一直未就標準合同條款達成一致(見證據17、18),也從未提供樣本給公證處,而申請人卻在2005年9月29日成功開立提存賬戶并存入人民幣500萬元(見證據23、24)。 9.2005年8月15日后,雙方均了解《房地產買賣合同》以及《展期協議》規定的合同生效條件未成就,因此雙方此前所簽署的房地產買賣合同未生效。為此,申請人還起草了《諒解備忘錄》及《展期協議》要求被申請人簽署,以期進一步對交易進行展期(見證據13、14)。因被申請人已對申請人的信用和履約能力產生懷疑,因而未與申請人達成任何新的協議。 10. 此后,被申請人多次重申交易文件已經過期,并且交易已經因為申請人不能及時滿足交易的前提條件而拖延數次,如果申請人不能證明自己確實具有履約能力,則不能考慮重新與申請人協商交易(見證據15、19)。特別是被申請人母公司的※先生于2005年9月15日給申請人去函,聲明如果申請人不能在收到該信后10個工作日內開立賬戶并存入人民幣500萬,或提供等額的銀行保函,則被申請人將不考慮與申請人重新協商并對交易文件進行展期。(見證據19) 11. 基于同意上述函件提出的要求(而不是基于《付款協議》的約定),2005年9月29日,申請人在被申請人未向公證處補充提供任何資料的情況下成功在長寧區公證處開立提存賬戶并存入人民幣500萬(見證據23、24)。 12. 2005年10月至11月,被申請人與申請人重新開始就交易進行談判。(見證據25、26、29、30、32)經過多次談判,由于被申請人已了解到申請人通過以向他人出售其還未取得產權的上述房產以籌集履約所需資金,根本不具備其所稱的資金實力(見證據22),加上商談不能取得實質性進展,被申請人遂于2005年11月20日致函申請人正式終止談判(見證據31)。隨后,申請人提起本仲裁。 二.答辯理由 基于以上事實,被申請人認為,申請人據以提起仲裁申請的《房地產買賣合同》因雙方約定的生效條件未能成就而未生效?!斗康禺a買賣合同》的生效條件未能成就的主要原因是因為申請人由于難以按時籌集到足夠資金,以及交易時市場行情發生變化等因素,因而刻意拖延所致。因此,申請人無權要求被申請人繼續履行合同。 1. 合同成立后未生效,不存在繼續履行的問題 雙方于2005年6月3日簽訂的《房地產買賣合同》第十二條規定:“本合同自附表一的補充條款的第2條規定的銀行保函提供給甲方或第4條第一段所規定的條件成就之日起生效。除雙方另有約定外,否則如果在本合同簽署之日起十五個工作日內,如補充條款第2條規定的銀行保函未能提供給甲方或第4條第一段所規定的條件未能實現,則本合同自動解除,并且雙方對另一方不負有賠償責任?!?該條明確規定了申請人必須在合同簽署之日后的15個工作日內(即2005年6月24日以前)提供銀行保函給被申請人、或申請人將全額購買價格提存至在公證處開立的提存賬戶后,合同方才生效。 在15個工作日之內(即2005年6月24日以前),上述《房地產買賣合同》的生效條件并沒有成就,雙方于2005年7月28日簽訂了《付款協議》作為《房地產買賣合同》及《股權買賣合同》的補充協議,約定申請人應以開立托管賬戶(實為“提存帳戶”)的形式支付兩個合同項下的定金及購房款。同日,雙方還簽訂了《展期協議》。根據《付款協議》和《展期協議》以及《房地產買賣合同》及《股權買賣合同》,房地產買賣合同的生效條件被變更為在2005年8月15日以前,申請人到公證處開立提存帳戶并存入500萬定金。 然而自2005年7月28日雙方到※區公證處申請開立提存賬戶時起至2005年8月15日,申請人一直未能開立提存賬戶,更未向該賬戶支付任何金額。因此,《房地產買賣合同》約定的生效條件并未成就,因此《房地產買賣合同》并未生效。 此后,雖然申請人仍有交易的意向,被申請人也與其進行了若干聯絡,并舉行過會談等。但這些都是雙方在前一交易文件已作廢的基礎上重新開始的談判,但并沒有達成任何新的協議。 通過雙方所有往來通信可知,被申請人多次向申請人強調,《房地產買賣合同》的生效條件沒有成就,文件已過期作廢。雙方繼續進行的接觸是就交易的重新談判(見證據25、28)。對此,申請人也從未對此提出異議。并且,事實上申請人還提出了新的交易模式作為重新談判的基礎(見證據25、29、30)。 由以上事實可知,本案中《房地產買賣合同》已經因為生效條件未能成就而未發生效力,自動終止,且雙方并未達成任何新的協議。對這一事實,雙方均承認并接受。 2. 合同約定的生效條件未能成就系申請人的原因所致1)根據2005年6月3日的房產買賣合同補充條款的第2條(2)的規定:“乙方應當在本合同簽訂之日起十五個工作日內,開立以上海市某家公證處為托管人的托管帳戶并且甲方、乙方和公證處也應簽訂相關的三方托管協議?!币虼?,開立托管帳戶應該是由申請人負責進行的行為,而非被申請人應當負責進行的行為。?

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