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              律師介紹

              雷萍

              雷萍

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              • 姓名:雷萍
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              房屋租賃和轉讓知識

                一、什么叫房地產轉讓?

                答:房地產轉讓,是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。

                二、有哪些情形的房地產不得轉讓?

                答:下列房地產,不得轉讓:(一)以出讓方式取得土地使用權的,不符合《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條規定的條件的;(二)司法機關和行政機關依法裁定,決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;(三)依法收回土地使用權的;(四)共有房地產,未經其他共有權人書面同意的;(五)權屬有爭議的;(六)未依法登記領取權屬證書的房屋。(七)法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。

                三、房地產轉讓時,應采用什么方式簽訂合同(hetong)?哪些權利和義務隨之轉移?

                答:房地產轉讓時,應當簽訂書面轉讓合同(hetong),合同中應當載明土地使用權取得的方式。房地產轉讓時,土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移。

                四、買賣私房有哪些法律程序?

                答:城市私有房屋買賣主要指公民個人之間的房屋買賣行為,私有房屋買賣應按以下程序辦理:

                (l)簽訂買賣合同。買賣合同應包括如下主要條款:房產坐落位置、產權狀況、成交價格、付款方式、違約責任等等,該合同應以書面形式成立;

                (2)接受房地產交易管理部門的審查。一般先由交易雙方向房屋所在地房產交易管理部門辦理申請手續后,管理部門要查驗有關的證件,審查產權;并到現場作必要調查,同時由估價人員對交易的房屋進行估價;

                (3)立契。房地產交易管理部門根據產權性質和購買對象,按審批權限申報有關負責人審核批準后,經辦人將通知買賣雙方辦理立契手續、買賣雙方在合同上簽名蓋章;

                (4)繳納稅費。辦理完立契手續后,買賣雙方向房地產交易管理部門繳納手續費和契稅;

                (5)辦理產權轉移過戶手續。房屋買賣雙方經房地產交易所辦理買賣過戶手續后,買方應持房地產交易所發給的房產買賣合同,到房屋所在地房地產產權管理部門辦理房屋產權和土地使用權轉移登記,換取新的房產證。

                五、買方與開發商簽訂的房屋銷售合同無效,買方有權退房嗎?

                合同無效,意味著當事人所期望借合同達到的結果不會得到法律的支持和保護,合同自始無效,即應恢復到簽訂合同之前的狀態(導致合同無效的過錯方應賠償他方的經濟損失,雙方都有過錯的,各自承擔相應的責任)。買方與開發商訂立的房屋銷售合同被法院或者仲裁機構確認為無效后,買方有權退房。

              六、什么是定金?

                定金是認購協議中一個很重要的內容,也是買賣雙方容易發生爭議的重點問題。出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的,如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同,定金就按法律規定的沒收或雙倍返還處理。但是,如果因不可歸責于當事人雙方的事由,導致商品房買賣合同未能訂立的,出賣人應當將定金返還買受人。

                認購協議中常常出現訂金、押金等字眼,這些不是法律意義上的定金。

                七、房屋交付時,與合同約定的房屋面積有差異如何處理?

                對按套內建筑面積或者建筑面積計價的,合同中載明合同約定面積與產權登記面積發生誤差的處理方式的,按約定處理。合同沒有約定或約定不明確的,按以下原則處理:

                (1)面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)的,據實結算房價款;

                (2)面積誤差比絕對值超出3%時,買受人有權退房。買受人退房的,房地產開發企業應當在買受人提出退房之日起30日內將買受人已付房價款退還給買受人,同時支付已付房價款利息。買受人不退房的,產權登記面積大于合同約定面積時,面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由買受人補足;超出3%部分的房價款由房地產開發企業承擔,產權歸買受人。產權登記面積小于合同約定面積時,面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)部分的房價款由房地產開發企業返還買受人;絕對值超出3%部分的房價款由房地產開發企業雙倍返還買受人。

                八、出讓土地,房地產轉讓后,土地使用年限應怎樣計算?

                答:以出方式取得土地使用權的,轉讓房地產后,其土地使用權的使用年限為原土地使用權出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經使用年限后的剩余年限。

                九、什么樣的房屋屬于夫妻共同財產?

                答:按照我國婚姻法的規定,夫妻之間沒有特別約定的,婚前的個人房屋,屬于個人所有?;楹笏I房屋,無論是以夫妻一方名義購買還是以夫妻二人名義購買,都屬于夫妻共同財產。

                十、未成年人能否成為房主?

              答:能。

                十一、開發商延期交房怎么辦?

                答:如開發商延期交房,買主可依據房屋買賣合同追究開發商的違約責任,達到合同解除條件時,買主可以解除房屋買賣合同,并追究開發商的違約責任。

                十二、擅自出售共有房屋,買賣關系是否有效?

                所謂共同共有,是指兩個人或兩個人以上的所有人對于全部共有財產,享有平等所有權的共有關系。這里的"平等所有權",是指每個共同共有人對共同共有的財產所享有的占有、使用、收益、處分權,沒有份額限制。

                最高人民法院《關于貫徹執行中華人民共和國民法通則若干問題的意見》第八十九條規定:"共同共有人對共有財產享有共同的權利,承擔共同的義務。在共同共有關系存續期間,部分共有人擅自處分共有財產的,一般認定無效。但第三人善意、有償取得該財產的,應當維護第三人的合法權益。對其他共有人的損失,由擅自處分共有財產的人賠償。"

                由此可見,擅自出售共有房屋,買賣關系并不必然無效,這個特殊情況就是第三人是在善意的前提下即在買賣房屋時,并不知道相對人無權獨自出售房屋,同時相對人必須是有償購買房屋,即對所購房屋支付了合理的對價。只有在具備這兩個條件的情況下,法律才會保護第三人也即購房者的權益,承認買賣關系有效。

                十三、應如何認識房屋買賣合同中的"附加條件"或"附件"?

                答:買方在簽訂合同時,一定不要忽視合同的附加條件或附件。商品房買賣合同一般采用的是當地規定的通用合同,對于買方和賣方都比較公平,但開發商作為賣方,往往在合同的空白外加入一些條款,或另外增加附件,在其中加重買方責任,作一些不利于買方的約定。這些附加條件或附件與合同其他條款具有同等效力,因此,買方在簽訂合同時,一定要對這些附加條件或附件特別注意,看清是否有對自己不利的約定。

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