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              雷萍

              雷萍

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              • 姓名:雷萍
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              沈陽市土地增值稅征收管理辦法 第一條為了合理調節土地增值收益,維護國家權益,規范房地產交易秩序,促進房地產市場健康發展,根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則等有關規定,結合我市實際,制定本辦法 第二條凡在我市境內從事轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物(以下簡稱轉讓房地產),并取得收入的各類企業、事業單位、國家機關、社會團體、個體工商業戶以及其他組織和個人為土地增值稅的納稅人(以下簡稱納稅人),納稅人必須遵守本辦法 根據《國務院關于外商投資企業和外國企業適用增值稅、消費稅、營業稅等稅收暫行條例的有關問題的通知》的規定,外商投資企業、外國企業、外國駐華機構、外國公民、華僑、港澳臺同胞等,轉讓房地產并取得收入,均適用本辦法 第三條土地增值稅的征稅對象是轉讓土地使用權、地上建筑及其附著物所取得的增值額 增值額為納稅人轉讓房地產收入減除本辦法 第六條規定的扣除項目金額后的余額 第四條土地增值稅由稅務機關負責征收管理,實行屬地征收,由納稅人向單位所在地稅務機關繳納;外埠單位或個人在我市轉讓房地產的,應當向房地產座落地所在稅務機關繳納 第五條納稅人轉讓房地產所取得的收入包括貨幣收入、實物收入及其他收入 第六條下列項目在計征土地增值稅時允許扣除 (一)取得土地使用權所支付的金額。包括納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家規定交納的有關費用 (二)開發土地和新建房及其配套設施的成本(以下簡稱房地產開發成本)。包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用 (三)開發土地和新建房及配套的費用(以下簡稱房地產開發費用)。包括與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用 財務費用中的利息支出,凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的,允許據實扣除,但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用(指除利息支出以外的財務費用、銷售費用、管理費用)不超過本條(一)、(二)項規定計算的金額之和5%以內的,按實扣除;超過5%的,按5%計算扣除 對不能按照轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的,房地產開發費用(指財務費用、銷售費用、管理費用)在本條(一)(二)款規定金額之和10%以內的按實扣除;超過10%的,按10%計算扣除 企業采用上述方法中的哪一種計算扣除房地產開發費用,由企業提出申請,所在縣、區稅務機關根據企業實際情況核準??鄢k法一經核準后,兩年內不得隨意變更 (四)與轉讓房地產有關的稅金。包括轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅及教育費附加 (五)轉讓舊房及建筑物的評估價格。指在轉讓已使用的房屋及建筑物時,由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經當地稅務機關確認 (六)對從事房地產開發的納稅人可按本條(一)、(二)項規定計算的金額之和,加計20%的扣除 (七)稅務機關規定的其它扣除項目 第七條土地增值稅以納稅人房地產成本核算的最基本核算項目或核算對象為單位計算 第八條納稅人成片受讓土地使用權后,分期分批開發、轉讓房地產的,其扣除項目金額的確定,可按轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤,或按建筑面積計算分攤,也可按稅務機關確認的其他方式計算分攤 第九條土地增值稅采用四級超率累進稅率,最低稅率為30%,最高稅率為60%。每級增值額未超過扣除項目金額的比例,均包括本比例數 土地增值稅按增值額乘以適用的稅率減除扣除項目金額乘以速算扣除系數的簡便方法計算,具體公式如下 (一)增值額未超過扣除項目金額50% 土地增值稅稅額=增值額×30%(二)增值額超過扣除項目金額50%,未超過100%的土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項目金額×5%(三)增值額超過扣除項目金額100%,未超過200%的土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項目金額×15%(四)增值額超過扣除項目金額200%土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項目金額×35%公式中的5%、15%、35%為速算扣除系數 第十條屬于下列情況之一的,免征土地增值稅 (一)納稅人建造普通標準住宅,增值額未超過本辦法 第六條(一)、(二)、(三)、(四)、(六)項扣除金額之和20%的,免征土地增值稅 (二)因國家建設需要,經省、市政府批準征用或收回國有土地使用權、地上建筑物及其附著物的 (三)因城市規劃、國家建設的需要而搬遷,經省、市政府批準由納稅人自行轉讓原房地產而取得的收入 (四)以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的 凡符合上述免稅規定的單位和個人,須向房地產所在地稅務機關提出免稅申請,經稅務機關審核后,給予免征土地增值稅 第十一條個人因工作調動或改善居住條件而轉讓原自用住房,經向稅務機關申報核準,凡居住滿五年或五年以上的,免予征收土地增值稅;居住滿三年未滿五年,減半征收土地增值稅;居住未滿三年,按規定計征土地增值稅 第十二條普通標準住宅與其它住宅的劃分標準凡納稅人建造出售的住宅不超過下列各項標準的視為普通標準住宅 (一)每平方米建筑面積的建筑安裝工程費用標準。價格單位 元/平方米-------------------------------|結構|層數|每平方米造價|備注||------|----|------|----------|||十層以上|950元以下|每平方米建筑安裝工程||鋼筋混凝土|||費用不包括土地價格和|||九層以下|800元以下|小區配套費用||------|----|------|----------||磚混|八層以下|600元以下|同上|-------------------------------(二)每套住宅建筑面積標準 多層(包括高層)每棟住宅每戶建筑面積在一百平方米以內 (三)室內裝修標準 ---------------------------||地面|墻面|天棚||----|------|------|------||臥室、廳|水泥|抹灰或噴涂料|抹灰或噴涂料||----|------|------|------||廚房|地磚或馬賽克|瓷磚墻裙|抹灰刮白||----|------|------|------||衛生間|地磚或馬賽克|瓷磚墻裙|抹灰刮白|---------------------------涂料為普通國產內墻涂料,采取其它裝修材料的價格不得超過上述標準 窗均采用普通鋼窗、鋁窗、木窗或塑料窗。門采用普通木門(室內)及防盜門(戶室內) (四)室內設備及功能標準 每戶設陽臺兩個以內,設貯藏柜、吊柜三個以內,衛生間三缸潔具每套不超過八百元,廚房設一般操作臺、洗滌池,沒有集中供熱水設施,不設置抽油煙機,有熱水器 (五)環境標準劃分 凡屬花園式住宅建筑及高級公寓、別墅、度假村以及二層以內的獨立結構住宅,均不視為普通標準住宅 第十三條納稅人發生下列情況的,需要進行房地產評估 (一)取得土地使用權后超過一年以上再辦理土地使用權轉讓的 (二)出售舊房及建筑物的 (三)經法院判決將房地產拍賣清算抵債的 (四)以轉讓股權形式轉讓房地產的 第十四條納稅人在轉讓土地使用權、出售舊房及建筑物時,應當到經稅務部門確認的合法資格的房地產專業評估機構進行評估。凡由稅務部門委托辦理的評估機構,需持有省地方稅務局統一頒發的《征收土地增值稅房地產評估指定機構》證書,評估結果經稅務機關確認后,做為計算土地增值稅的計稅依據 納稅人交納的評估費用,允許作為扣除項目金額在計征土地增值稅時予以扣除 第十五條納稅人有下列情況之一的,按照房地產評估價格計算征收 (一)隱瞞、虛報房地產成交價格的 (二)提供扣除項目金額不實的 (三)轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格,又無正當理由的 第十六條納稅人應按照下列程序辦理納稅手續 (一)納稅人應在轉讓房地產合同簽訂后七日內,到房地產所在地主管稅務機關辦理納稅申報,并向稅務機關提交房屋及建筑物產權、土地使用權證書、土地轉讓、房產買賣合同、房產買賣合同公證書、房地產評估報告及其他與轉讓房地產有關的資料 (二)對因經常從事房地產轉讓而難以在每次轉讓后申報的房地產開發企業,可在月份終了后十三日內,向所在地稅務機關辦理納稅申報并提供有關資料 (三)單位和個人在轉讓舊房及建筑物時除向所在地稅務機關辦理納稅申報,并向稅務機關提交與轉讓房地產有關的資料外,還要辦理《土地增值稅征(免)稅證明書》 (四)納稅人按照稅務機關核定的稅額及規定的期限繳納土地增值稅 第十七條納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入,由于涉及成本確定或其它原因,而無法據以計算土地增值額的,可以預征土地增值稅,待項目全部竣工、辦理結算后再進行清算、多退少補。具體辦法由沈陽市地方稅務局根據實際情況制定 第十八條為了加強土地增值稅的源泉控制,對我市存量房地產交
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