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              雷萍

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              ?  核心內容:農民房,在有些地方也叫小產權房、集資房,主要指農村村民在集體所有的宅基地上建造起來的房產。由于農民房所依附的宅基地是村民申請而來的,不需要像商品房開發商取得土地使用權那樣支付高額的地價,農民房的成本就比商品房便宜很多。在本文中,希望能對您有所幫助。

              ?  在買賣過程中,農民房的價格就會比周圍相同地段的商品房便宜很多。但是,我國目前的法規和政策是不允許農民房買賣的,除非是同一集體組織的村民。因此,農民房買賣會存在很大的法律風險,主要有:

              ?  一、房產可能是違法建筑

              ?  村民建造農民房應當辦理相應的證書,深圳常見的是“兩證一書”,即建房土地使用證、建筑許可證和居民興建住宅用地批準通知書?,F在關外買賣的農民房,有些是村民私下搶建的,根本沒有合法建造的手續。

              ?  在實踐中,還有村民和合作方使用早已過期的證書、或者是超過證書規定面積私下加建的,這些都屬于違法建筑。如果是違法建筑,這種風險非常大,可能被政府強制拆除,將來拆遷,政府也可能不給予補償。如果該房屋能夠辦理房產證書(綠本),表明政府對產權人的權利是認可的,一般不會是違法建筑。

              ?  二、農民房無法過戶,不能將房產證辦至買房人的名下

              ?  即使買房人簽了購房合同付完房款,并且實際搬遷進去一直居住,但按照目前國土局的作法,這種房產不能辦理房產過戶手續。農民房買賣的現象在深圳特別是關外還比較多,只要原先的買房人沒有異議,買房人也可以一直居住下去。根據我國法律的規定,不動產物權以登記為準,由于農民房沒法過戶,因此,即使買房一直在居住,但這個房產其實一直是原建房人的房產。

              ?  三、房產買賣合同可能會被認定為無效

              ?  理由是農民房轉讓必然導致宅基地使用權的轉讓,而宅基地使用權交易是法律所禁止的。關于農民房買賣合同是否有效的問題,這個在理論上還有不同看法,有認為有效的,也有認為無效的。

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