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              雷萍

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              拆遷安置房買賣糾紛

              來源:濟南知名律師 網址:http://www.tanyaoshi.com/ 時間:2014-12-28 17:12:49

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                核心內容:拆遷安置房買賣會引起什么糾紛?大量的拆遷安置房進入房產買賣市場會引起什么后果?下面。

                隨著蘇州工業園區經濟的快速發展,拆遷工作力度的加大,政府在園區建造了相當數量的拆遷安置房。在近兩年蘇州商品房價格節節攀升的帶動下,在園區的大量拆遷安置房也開始流入二手市場。這些產權手續不齊全,買賣程序不正規的二手房源,成為房地產市場上引發矛盾和糾紛的新因素。蘇州工業園區人民法院自4月至8月共受理各類民事案件400多件,其中因拆遷安置房買賣引起的糾紛達40多件,占受理民事案件總數的10%。

                園區拆遷安置房買賣糾紛發生的原因很復雜,主要有以下幾類:

                拆遷安置房大量涌入園區房屋買賣市場,對園區二手房源形成沖擊。由于拆遷安置房價格較低,與園區開發的商品房有較大的價格優勢,形成了園區房屋買賣的另一種競爭。眾多的房源使買房者難以辨認,一些兩證手續不全,產權不明,甚至虛假房源信息成為房屋買賣糾紛隱患。

                拆遷安置房往往通過一些資質較差的房屋中介公司推向市場,造成買賣糾紛的發生。有的被拆遷戶通過報紙、網絡以個人名義對外買賣拆遷安置房,許多購房者為了省去房屋買賣中介費用,常常冒險進行此類房屋買賣,在沒有相關房產中介機構的參與下,發生糾紛的可能性進一步加大。

                隨著園區房價的節節攀升,拆遷安置房的價值也水漲船高,房屋買賣從雙方達成意向、簽訂合同、交付房屋到合同履行完畢需要一定的時間,如果產權、兩證不全的房屋買賣需要的時間可能更長。而這段時間內房屋的價格也漲了幾成,甚至翻番。在巨大的利益驅使下,賣房者違約,一房多賣,甚至賣而不給,買房者既付出了精力,花費了金錢,最終也得不到房屋,無奈只能訴諸于法院。

                目前,園區法院受理拆遷安置房買賣糾紛案件的特點漸漸明朗:

                一、是部分轉讓人不同意按合同履行合同。

                二、是不講誠信,任意毀約引起糾紛。三是拆遷安置房的買賣大多是在簽訂拆遷安置協議,但尚未交付的情況下轉讓買賣的。

                辦案法官結合實際,對于預防拆遷安置房買賣糾紛,提出這樣的建議:

                一、規范拆遷安置協議。拆遷時對于被安置人應當在協議書上明確,在產權登記時對于共有人應當一并登記在產權證上。以便買受人在買房時能及時發現拆遷安置協議或產權證上是否有其他共有人存在,也可要求其他共有人一并作為出讓人在合同上簽字,以避免出讓人有借口毀約,減少不必要的糾紛。

                二、明確房屋所有人。對于共有財產在處分時法律有明確規定,一方不得擅自代表對方作出處分。對于共有人之一擅自處分共有財產的,除非其他共有人事后追認或擅自處分人事后取得該財產的全部所有權,否則該合同應為無效合同。買受人在訂立買賣合同時一定要搞清房屋的實際所有人,并要求有其他共有人在房屋買賣合同上簽字或出具同意出讓房屋的書面證據。

                三、嚴格按照法律規定確認合同效力。法院在處理該類案件時,對于合同的效力只能按照法律的規定認定。對于有效合同,堅決維護其效力;對于無效合同,根據法律規定讓過錯方承擔一定的民事責任,對于買受人的損失予以一定程度的彌補。而對于買受人善意、有償并已取得該財產所有權的,則依法保護善意買受人的利益,其他共有人的損失由擅自處分人進行賠償。但對此類買受人的保護,必須是實際已取得了房屋的所有權,即已辦理房屋產權變更手續。

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